Régulièrement, les médias présentent l’investissement immobilier à l’étranger comme une solution rentable pour les investisseurs français. Voyons les raisons de cet engouement et quelles sont les précautions à prendre pour investir en dehors de la France.
Investir dans l’immobilier à l’étranger doit être un vrai projet de vie. De nombreuses personnes rêvent de pouvoir investir dans l’immobilier à l’étranger pour leur retraite ou pour tout autre projet de vie. En investissant dans la pierre, pour en faire de la location classique ou saisonnière, ces Français rentabilisent leurs fonds pour leur avenir. De plus, beaucoup utilisent cette stratégie comme pied-à-terre pour leurs vacances. De même, certaines personnes d’origine étrangère, qui font leur vie en France, cherchent à construire ou acheter une villa dans leurs pays d’origine.
Quelques précautions…
Investir dans l’immobilier à l’étranger ne s’improvise pas. Chaque pays possède des dispositifs légaux et fiscaux différents de la France. Partir investir à l’étranger nécessite de connaître le marché immobilier local et les usages de l’investissement dans le pays ciblé.
Imaginons que vous souhaitez investir dans l’immobilier au Portugal, il vous est chaudement recommandé de vous rapprocher des professionnels immobiliers qui ont une parfaite maîtrise du marché local. En France, il existe des agences qui sauront vous renseigner aussi bien qu’une agence portugaise, de part leur expérience. D’ailleurs, il serait aussi pertinent d’étudier les moyens de financement portugais.
Attention, n’imaginez pas échapper au fisc français en investissant dans l’immobilier à l’étranger. Chaque pays possède une convention bilatérale qui régit l’imposition des revenus fonciers. Généralement, la règle commune est la non-double imposition qui permet souvent de choisir la fiscalité la plus avantageuse pour l’investisseur français. Quant au viager, il n’existe pas seulement en France. Si notre pays est le premier à avoir défini le cadre légal du viager dans le Code civil, ce dernier a été repris dans quelques pays permettant la vente immobilière en viager.
C’est le cas du Portugal, pour reprendre notre exemple, qui offre des opportunités intéressantes, notamment par le recours fréquent à l’usufruit plus qu’au droit d’usage et d’habitation. Cette spécificité autorise ainsi la limitation de la durée de versement de la rente viagère.
Le Portugal, le chouchou des Français
Ce pays est devenu le petit chouchou des Français : un acquéreur immobilier sur trois est français !
Devenu l’une des destinations préférées des Français, le pays du soleil est encore accessible, bien que les prix explosent à Lisbonne et dans l’Algarve.
Surnommée la Floride de l’Europe… le Portugal fait plus que jamais figure d’eldorado immobilier pour les Français. Ils sont aujourd’hui les premiers investisseurs étrangers dans la pierre portugaise, déclassant pour la deuxième année consécutive, les Britanniques et les Chinois. Ainsi près de 30 % des biens achetés par des non Portugais ont été acquis par des Français en 2017, selon l’association des professionnels de l’immobilier portugais Apemip. Ils sont surtout attirés par Lisbonne et la région de l’Algarve au sud du pays.
En tout, au début de l’année 2017, le Portugal comptait 10 684 résidents non permanents (en cumul depuis que le nouveau régime existe).
Une fiscalité très favorable aux acheteurs
Outre le climat, la sécurité et la qualité de vie, ce sont notamment les mesures fiscales votées au Portugal en janvier 2013 qui continuent d’attirer les acheteurs étrangers. Ainsi, grâce au statut RNH (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d’impôt pendant dix ans, à condition d’y passer au moins 183 jours par an et de ne pas y avoir été résidents fiscaux au cours des cinq dernières années.
Une mesure très attractive qui s’adresse autant aux retraités fortunés – le pays n’a ni IFI ni taxes sur la succession – qu’aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d’achat démultiplié d’à peu près 35 % par rapport à la France. Il s’agit à 80 % de retraités du privé, mais aussi de professions libérales (entrepreneurs, techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), le statut RNH leur permettant de n’être imposés qu’à 20 % sur leurs revenus générés et perçus au Portugal.
De belles opportunités saisonnières
Avec 75 % de propriétaires et une réelle attractivité touristique, les perspectives d’investissement immobilier à finalité saisonnière sont bonnes. Le Portugal dispose d’un réseau aérien très développé et profite des vols « low-cost ». Et de la baisse de popularité du Moyen-Orient pour attirer de nombreux touristes européens (20 % des touristes au Portugal sont français).
Concernant l’emplacement où investir, le choix des investisseurs se porte avant tout sur les stations balnéaires réputées (région de l’Algarve) et sur les grandes villes comme Lisbonne ou Porto où il est préférable d’investir dans le centre.
Pour ce qui est des tarifs, comptez entre 3 500 et 6 000 € du m² pour un appartement à rénover dans le centre de Lisbonne (le centre-ville est en rénovation).
Lisbonne, la grande favorite
En moyenne, 80 % des biens mis sur le marché en 2017 se sont vendus en moins de 6 mois, selon l’Apemip. C’est sans parler de Lisbonne, où les prix grimpent à une vitesse fulgurante dans le centre-ville et dans certains quartiers en pleine rénovation. A Lisbonne intra-muros, le prix moyen se situe à 4 400 euros le mètre carré, si on prend en compte tous types d’appartements (ceux où tout est à refaire, les neufs ainsi que ceux parfaitement rénovés). Mais « dans les quartiers les plus prestigieux du Chiado ou proches de l’avenue de la Liberdade (les Champs Elysées de Lisbonne), on est déjà à 10 000 euros le m² pour un appartement rénové ou neuf », explique Cécile Gonçalves. De l’autre côté du fleuve Tage, en face de Lisbonne (Alcochete, Seixal), à moins d’une demi-heure en voiture du centre historique, les prix sont quasiment divisés par trois (entre 2 500 et 3 500 euros le m² pour des programmes de luxe). Dans la capitale, certains disent qu’il serait déjà peut-être trop tard pour faire de bonnes affaires…
Par Alexandra Moine